Czym jest kosztorys budowlany?

Mianem kosztorysu budowlanego nazywamy dokument, który zawiera wyszczególnione wszystkie koszty związane z wybudowaniem budynku mieszkalnego. Choć rodzaje kosztorysów są różne i mogą zawierać całkowicie odmienne informacje, to jednak standardem w przypadku kosztorysu budowlanego są takie dane, jak:

• użyte materiały,
• terminy realizacji prac,
• ceny usług budowlanych oraz zakupu materiałów.

To dokument finansowy, który ma ogromne znaczenie dla każdej ze stron powiązanej z transakcją budowy domu lub innej nieruchomości. Rzetelnie wycenione roboty budowlane i kompleksowo sporządzony kosztorys jest podstawowym dokumentem wymaganym przez bank, który udzieli finansowania na pokrycie kosztów przeprowadzenia inwestycji. Przykładowo: jeśli staramy się o kredyt pod zastaw działki, dokumentacja wymagana przez bank, a w tym szczegółowy kosztorys prac budowlanych może być podstawą do uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej.

Kosztorys budowlany a aktualne przepisy

Zgodnie z aktualnymi przepisami kosztorys budowlany jest ważny tylko wtedy, kiedy zostanie przygotowany zgodnie z zasadami wskazanymi przez Kosztorysową Normę Nakładów Rzeczowych. To oznacza, że obmiar robót i kosztorys materiałów budowlanych przygotowujemy na podstawie określonych katalogów. Dzięki temu sporządzamy szczegółowe kosztorysy, które obejmują: prace budowlane, roboty ziemne, prace mechaniczne, przygotowanie fundamentów, a nawet stworzenie konstrukcji dachowej wraz z jego pokryciem.

Rodzaje kosztorysów budowlanych

Wyróżniamy kilka rodzajów kosztorysów, które obowiązują nie tylko w przypadku kontaktów z bankami w celu uzyskania kredytu pod zastaw domu albo mieszkania. Opracowanie takiego dokumentu jest niezbędne, aby oszacować średnie ceny robocizny, a także sporządzić kalkulację całkowitych wydatków związanych z realizacją budowy nowej nieruchomości. Poniżej przedstawiamy najpopularniejsze rodzaje kosztorysów budowlanych, które znajdują zastosowanie nie tylko podczas ubiegania się o kredyt, ale także na etapie negocjacji warunków przeprowadzenia inwestycji z podwykonawcami.

1. Kosztorys ofertowy

To dokument, który jest wykonywany przez przedsiębiorstwa, które uczestniczą w przetargach na realizację danej inwestycji. W tym przypadku wskazane ceny dotyczą inwestycji budowlanej np. w duże osiedla mieszkaniowe albo osiedle domków jednorodzinnych. Jeśli zamierzamy zebrać oferty od wielu firm realizujących inwestycje budowlane, koniecznie wystawmy ogłoszenie i poprośmy o przygotowanie kosztorysu ofertowego zgodnie z oczekiwaniami. Ten dokument określa przychody przedsiębiorstwa, a także wyszczególnione wydatki poniesione w związku z realizacją budowy domu lub innego obiektu budowlanego.

2. Kosztorys inwestorski

Ten przygotowujemy jeszcze na etapie projektowania budynku. Dzięki temu szacujemy na podstawie projektu budowlanego, jakie będą orientacyjne koszty wykonania prac budowlanych, zakupu materiałów oraz dopełnienia formalności urzędowych związanych z budową domu. Kosztorys inwestorski powinien zawierać rzeczywiste koszty odnoszące się do aktualny cen materiałów budowlanych. Warto też dodać, że tutaj nie mają zastosowania precyzyjne wyliczenia, a jedynie orientacyjne koszty.

3. Kosztorys zamienny

Ten dokument stanowi podstawę, aby mieć możliwość zmiany początkowo wskazanych cen za robociznę oraz zakup materiałów budowlanych. To szczególnie istotne w przypadku umów podpisywanych pomiędzy klientem a deweloperem, a także bankiem, który zdecydował się udzielić kredyt pod zastaw mieszkania lub inne zobowiązanie finansowe. Ogólnie rzecz biorąc, kosztorys zamienny uwzględnia zmienność cen, a także weryfikację czasu potrzebnego do przeprowadzenia inwestycji budowlanej w oparciu o dokumentację techniczną oraz obmiar.

4. Kosztorys powykonawczy

To ostatnia z popularnych wersji kosztorysu budowlanego. Tego typu kosztorysy są przygotowywane o zakończeniu prac budowlanych i oddaniu budynku w ręce inwestora. Dzięki temu można ocenić, jaki był realny poziom wydatków związanych z budową domu lub innego budynku. Taki kosztorys budowy domu nie jest orientacyjny. Zawiera szczegółowe wyliczenia oraz potwierdzenia kwot, które zostały przeznaczone, np. na zakup materiałów budowlanych. Ten rodzaj kosztorysu wykorzystujemy przede wszystkim do obliczania wynagrodzeń dla podwykonawców.

5. Kosztorys ślepy

Jest wyjątkowo rzadko przygotowywany ze względu na fakt, że nie zawiera kosztów prac budowlanych. To oznacza, że wynagrodzenie wykonawcy zostanie uwzględnione w ogólnych kosztach przeprowadzenia inwestycji. Z takiego kosztorysu korzystają najczęściej osoby, które planują samodzielne przeprowadzenie prac związanych z budową domu.

Kto może przygotować kosztorys budowlany?

Przygotowaniem kosztorysu może zająć się praktycznie każdy - nawet osoba prywatna. Niemniej jednak kosztorys budowlany to dokument regulowany przez Rozporządzenia Ministra Finansów i Infrastruktury, a także inne akty prawne powiązane z budownictwem i finansami. Jeśli nie wiemy, jak zrobić kosztorys budowlany, koniecznie zdecydujmy się na współpracę z profesjonalistami. Dzięki temu mamy pewność, że przedmiar lub obmiar robót zostanie prawidłowo wyliczony, a czas potrzebny na wykonanie kosztorysu budowlanego zostanie ograniczony do minimum.

Kredytobiorcy są grupą osób, które muszą zająć się przygotowaniem kosztorysu budowlanego, chociażby po to, aby bank mógł udzielić kredytu hipotecznego na budowę i wykończenie nieruchomości. Posiadanie rzetelnie sporządzonego kosztorysu jest przydatne nie tylko na etapie ubiegania się o kredyt na pokrycie kosztów budowy domu. To także przydatny dokument na każdym etapie prac na budowie. Dzięki temu możemy szybko sprawdzać ceny jednostkowe założone w projekcie, a także oszacować, czy finalnie zmieścimy się w założonym budżecie na realizację robót budowlany i zakup materiałów.

Dlaczego warto przygotowywać kosztorys budowlany?

Jest wiele powodów, dla których warto zdecydować się na profesjonalne wykonanie kosztorysu prac budowlanych i zakup materiałów potrzebnych przeprowadzenia inwestycji. To nieodzowny dokument potrzebny osobom prywatnym, inwestorom, podwykonawcom, a także bankom, które udzielają finansowania na pokrycie kosztów budowy domu.

Pamiętajmy! Każdy bank komercyjny, który udziela kredytów hipotecznych, będzie wymagał dostarczenia szczegółowego kosztorysu budowlanego. Tylko w ten sposób analitycy mogą precyzyjnie określić, ile środków z kredytu może zostać realnie przyznanych na konkretne prace.

Najważniejsze korzyści wynikające ze sporządzenia szczegółowego kosztorysu budowlanego to:

• Łatwiejsze porządkowanie prac budowlanych.
• Przyspieszenie procesu ubiegania się o kredyt hipoteczny.
• Szybsza weryfikacja i kontrola kosztów inwestycji budowlanej.
• Realne szanse na skuteczne negocjacje z podwykonawcami.
• Możliwość ubiegania się o dofinansowania z programów rządowych na budowę domu.

Zakup projektu budowlanego często wiąże się z możliwością otrzymania gotowego kosztorysu na podstawie średnich rynkowych cen usług oraz materiałów budowlanych. Niemniej jednak z kosztorysu warto skorzystać zawsze wtedy, kiedy planujemy kredyt hipoteczny. Bez tego dokumentu banki po prostu odrzucą złożony wniosek.

Jak opracować kosztorys? Poznaj dwie metody!

Do opracowania kosztorysu budowlanego możemy wykorzystać dwie powszechnie stosowane metody obliczeń. Pierwsza to przedmiar robót budowlanych, czyli uwzględnienie wszystkich prac, które muszą zostać przeprowadzone na terenie budowy - oczywiście w określonej kolejności i z użyciem odpowiedniej technologii. W ten sposób dokładnie szacujemy, jakie wydatki poniesiemy na konkretne prace budowlane. W przypadku przedmiaru robót obliczenia przygotowujemy na podstawie projektu architektonicznego oraz specyfiki technicznej budynku, który planujemy postawić.

Planujesz kredyt hipoteczny i masz już kosztorys? Zobacz, dlaczego warto korzystać z usług doradcy kredytowego.

Druga metoda to obmiar robót budowlanych, czyli rzeczywiste pomiary na istniejącej już inwestycji. W tym przypadku tworzymy zestawienie wszystkich prac wraz ze wskazaniem kwot zapłaconych wykonawcy za wykonanie budynku i jego wykończenia. Obmiar wykonujemy w celu ustalenia późniejszych kosztów remontu oraz konserwacji budynku.

Co zawiera kosztorys budowlany?

Informacje zawarte w kosztorysie budowlanym są zależne od tego, jaki wybierzemy rodzaj dokumentu. Jeśli chodzi o klasyczną formę kosztorysu wykorzystywanego do kredytów hipotecznych, tutaj potrzebujemy wielu informacji o planowanej inwestycji. Tylko w ten sposób możemy realnie wyliczyć całkowite koszty przeprowadzenia inwestycji, dzięki czemu bank oszacuje też kwotę kredytu, który powinien zostać przyznany.

Jest kilka czynników, które powinny zostać uwzględnione w kosztorysie:

1. Fundamenty - to podstawa, aby oszacować całkowite koszty przygotowania fundamentów wraz z izolacją, przygotowaniem gruntu, a także zabezpieczeniem powierzchni na czas wylewania betonu pod fundament.
2. Rodzaj ścian - chodzi głównie o ściany nośne i działowe. Kosztorys budowlany powinien przewidywać koszty związane z zakupem nadproży, materiałów na ściany działowe, konstrukcji aluminiowych oraz wykończenia danej powierzchni.
3. Sposób wentylacji - w nowoczesnym budownictwie najczęściej wykorzystujemy rekuperację mechaniczną z odzyskiem ciepła. Kosztorysant powinien uwzględnić w dokumentacji całkowite koszty montażu jednostki rekuperacji.
4. Elewacja - wpływ na ostateczne koszty przeprowadzenia inwestycji budowlanej ma także rodzaj zastosowanej elewacji. Nowoczesne powierzchnie z płyt ze spieku wielkoformatowego lub wykonane ze strukturalnego surowca mogą generować koszty sięgające nawet do kilkudziesięciu tysięcy złotych, a to zawsze trzeba uwzględnić w ogólnym kosztorysie prac budowlanych.
5. Stolarka okienna i drzwiowa - instalacja ram okiennych i drzwiowych oraz skrzydeł to spory wydatek w przypadku domu. Kosztorys prac budowlanych najczęściej powinien zakładać w tym przypadku dodatkowe wydatki na poziomie nawet do kilkudziesięciu tysięcy złotych, zależnie od wybranej technologii.
6. Wykończenia wnętrz - to ostatni kluczowy element, który trzeba uwzględnić podczas przygotowywania kosztorysu. Całkowita cena wykończenia pomieszczeń mieszkalnych w całym domu może stanowić nawet połowę wydatków związanych z budową domu.

Ogólnie rzecz biorąc, kosztorys budowlany jest dokumentem, który należy przygotować szczegółowo, skrupulatnie oraz z uwzględnieniem wszystkich czynników wpływających na całkowite koszty wykonania inwestycji. Ważna jest także wycena robót podwykonawców, szczególnie jeśli zlecamy budowę domu zewnętrznej firmie.

Jak wygląda kosztorys budowlany dla banku?

Dokument przygotowywany dla banku w celu wskazania na całkowite koszty związane z przeprowadzeniem inwestycji budowlanej składa się z pięciu sekcji. Każda z nich zawiera inne informacje. Utrzymując taką strukturę dokumentu, mamy pewność, że bank otrzyma rzetelne informacje o kosztach i na tej podstawie szybciej wyda decyzję kredytową.

1. Pierwsza sekcja to informacje o inwestycji, dane firmy, adres, zakres prac oraz ogólne szacunkowe koszty przeprowadzenia prac budowlanych.
2. Kolejno podajemy informacje o początkowych etapach prac wraz z wyróżnieniem kosztów za poszczególne czynności oraz zakup materiałów potrzebnych do budowy.
3. W trzecim kroku uwzględniamy informacje o wykonaniu altan, wiat i dachów dla wznoszonej konstrukcji domu.
4. Następnie wskazujemy wydatki związane z pracami stolarskimi, a także montażem stolarki okiennej i drzwiowej.
5. Ostatnia sekcja kosztorysu budowlanego zawiera informacje o wykończeniu surowego budynku. Tutaj również istotne jest wskazanie kosztów, które powinny być zbliżone do tego, jakie realnie wydatki poniesiemy w związku ze wzniesieniem domu.

Kompleksowo przygotowany kosztorys może składać się z kilku lub nawet kilkudziesięciu stron A4, zależnie od tego, jakie koszty zostały uwzględnione, a także jak obszerna będzie ilość wykonywanych robót na budowie.

Ile kosztuje kosztorys budowlany?

Tak naprawdę ciężko jednoznacznie wskazać, jakie mogą być koszty przygotowania kosztorysu budowlanego. W przypadku samodzielnego przygotowywania dokumentacji ograniczamy wydatki do minimum, a więc za sporządzenie dokumentacji kosztorysowej nie płacimy nic. Decydując się na współpracę z profesjonalnym kosztorysantem, musimy ponieść koszty na poziomie do kilkuset złotych za standardową wersję dokumentu. 

Co wpływa na koszt sporządzenia kosztorysu?

• Forma kosztorysu i liczba dokumentów uwzględnionych podczas szacowania kosztów. Im obszerniejsza dokumentacja do weryfikacji przez kosztorysanta, tym wyższe będą koszty sporządzenia dokumentacji. Tutaj duży wpływ na koszty ma skala robót, obszerność projektu, obliczenia przedmiarowe.
• Skala przeprowadzonej inwestycji również może rzutować na wydatki związane z przygotowaniem kosztorysu budowlanego. Profesjonalnie sporządzony dokument zawsze będzie droższy, jeśli finalnie będzie mieć więcej stron i danych. Podstawowe wersje dokumentów kosztorysowych na kilka stron nie powinny być droższe niż kilkaset złotych.
• Ostatni czynnik rzutujący na cenę profesjonalnie przygotowanego kosztorysu to termin realizacji. Im krótszy, tym wyższa cena za wsparcie specjalistów w tym zakresie.

Zobacz też, czy możesz wziąć kredyt gotówkowy pod hipotekę. Na naszym blogu znajdziesz wiele przydatnych informacji na ten temat.

Kosztorys budowlany a banki w Polsce

Niekiedy zdarza się też, że banki samodzielnie realizują kosztorys prac budowlanych, aczkolwiek koszty poniesione z tego tytułu spadają na kredytobiorcę. Tutaj koszty ponosimy zawsze, niezależnie od ostatecznej decyzji kredytowej wydanej przez bank. Ekonomicznie możemy przygotować dokumentację na własną rękę. Niestety bez doświadczenia w tym zakresie najprawdopodobniej całość kosztów będzie niedoszacowana, a w przypadku budowy domu z kredytem hipotecznym różnica nawet kilkunastu tysięcy złotych może być zwiastunem katastrofy.