Zanim podejmiesz decyzję o zakupie mieszkania na kredyt hipoteczny, musisz dokładnie przeanalizować sytuację na rynku finansowym i ustalić maksymalną wartość nieruchomości, na którą możesz sobie pozwolić. Instytucje finansowe podczas weryfikacji wniosków sprawdzają wiele kryteriów, które rzutują na Twoje szanse uzyskania pozytywnej decyzji o przyznaniu finansowania.
Kluczowym czynnikiem w trakcie ubiegania się o kredyt mieszkaniowy jest stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości oraz wkładu własnego. Ten parametr jest określany procentowo i zawsze widnieje obok najważniejszych czynników kredytowych, czyli: oprocentowania, RRSO, marży, prowizji oraz kosztów okołokredytowych.
Wskaźnik LTV, czyli Loan to Value jest stosunkiem kwoty kredytu do wartości jego zabezpieczenia. Tego parametru używa się przede wszystkim do kredytów hipotecznych, gdzie standardowym zabezpieczeniem finansowania jest kupowana nieruchomość. Banki wykorzystują ten parametr do oceny ryzyka kredytowego. To oznacza, że wysoka wartość wskaźnika LTV, np. na poziomie 90% jest informacją dla banku o podwyższonym ryzyku udzielenia finansowania. Jeśli w trakcie ubiegania się o kredyt mieszkaniowy utrzymasz LTV na poziomie 60-80%, prawdopodobnie bez problemu podpiszesz umowę z kredytodawcą.
W dzisiejszych czasach kredyty hipoteczne są udzielane nawet z zerowym wkładem własnym, co umożliwia rządowy program Bezpieczny kredyt 2%. Niemniej jednak im wyższy wkład własny w zakup nieruchomości, tym większe szanse na pozytywną decyzję kredytową oraz niższe całkowite koszty finansowania. Do ustalenia wartości wskaźnika LTV w przypadku kredytów hipotecznych wykorzystuje się przede wszystkim takie parametry, jak:
Ogólnie rzecz biorąc poziom LTV według Komisji Nadzoru Finansowego jest uzależniony przede wszystkim od wysokości wkładu własnego w zakup nieruchomości. Im więcej środków wpłacisz ze swojego konta na zakup mieszkania lub domu, tym niższy będzie wskaźnik LTV. Przykładowo: zakup nieruchomości o wartości 600 000 złotych z wkładem własnym 60 000 złotych daje nam wartość Loan to Value na poziomie 90%.
Instytucje finansowe w Polsce z góry narzucają warunki na wymagany wkład własny w zakup nieruchomości. Na ten moment maksymalny poziom wskaźnika LTV dla kredytów hipotecznych nie może być wyższy niż 90%, a więc każdy potencjalny kredytobiorca potrzebuje wkładu własnego w kwocie co najmniej 10% wartości nieruchomości.
Przepisy obowiązujące w Polsce z góry nakładają na banki wymogi odnośnie do tego, ile ma wynosić maksymalna wartość wskaźnika LTV. Tutaj ma zastosowanie Rekomendacja S wraz z nowelizacjami. Na przestrzeni lat przepisy w Polsce zmieniały się wielokrotnie.
Początkowo kredytodawcy mogli finansować nawet do 100 wartości zakupu nieruchomości. Z czasem jednak rząd wprowadził pewne ograniczenia i limity. Na ten moment maksymalna wartość LTV wynosi 90%, choć w tym przypadku banki stosują dodatkowe zabezpieczenia w formie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Obliczeni wskaźnika LTV nie jest skomplikowane i można to zrobić na własną rękę, bez pomocy specjalistów z zakresu finansów. Aby obliczyć LTV przy kredycie hipotecznym, musisz znać dwa parametry: kwotę kredytu i wartość nieruchomości. Wskaźnik Loan to Value obliczysz poprzez iloraz kwoty udzielonego zobowiązania i wartości nieruchomości. Wynik musisz pomnożyć przez 100% i otrzymasz w ten sposób wartość wskaźnika LTV w momencie uruchomienia kredytu.
Jako kredytobiorca musisz wiedzieć, że wartość wskaźnika LTV w całym okresie spłaty kredytu hipotecznego będzie się zmieniać. Z czasem każde mieszkanie lub dom zyskuje na wartości, a więc parametr będzie zmieniać się na korzyść kredytobiorcy. Przykładowe obliczenia wskaźnika LTV zależne od wysokości kredytu przedstawiamy poniżej.
Wysokość kredytu: 160 000 złotych.
Wartość nieruchomości: 200 000 złotych.
Wskaźnik LTV: 160 000 / 200 000 * 100% = 80%.
Dla wskazanego przykładu LTV na poziomie 80% będzie dobrym wyjściowym parametrem do udzielenia kredytu hipotecznego. Przed Tobą jeszcze długa droga, zanim jednak podpiszesz umowę kredytową. Oprócz LTV banki komercyjne muszą przeanalizować: zdolność kredytową, historię kredytobiorcy w BIK, źródło dochodu, liczbę osób na utrzymaniu, kwotę aktywnych zobowiązań bankowych i pozabankowych.
Wskaźnik LTV służy bankom przede wszystkim do oceny ryzyka udzielenia wsparcia finansowego osobom, które chcą kupić mieszkanie lub dom. Jeśli kredytobiorca ma wysokie LTV, prawdopodobnie koniecznym warunkiem do spełnienia będzie wykupienie polisy ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego w zakup nieruchomości. To często warunek stawiany przez instytucje finansowe, jeśli wskaźnik Loan to Value jest zbyt niski.
W praktyce wyższy wkład własny oznacza niższe LTV, a to pozytywne zjawisko - zarówno dla kredytobiorcy, jak i kredytodawcy. Dodatkowo korzystniejsza wartość tego parametru może rzutować na całkowite koszty udzielenia kredytu. Dla rzetelnych klientów banki chętnie obniżają wysokość marży i prowizji, a to przekłada się na wysokość miesięcznej raty i całkowite koszty odsetkowe kredytu.
Jeśli potrzebujesz więcej informacji na temat wskaźnika LTV, pomocy na etapie ubiegania się o kredyty pod zastaw mieszkania lub potrzebujesz wsparcia, aby wyjść z długów, koniecznie wypełnij formularz. Eksperci Finaum skontaktują się z Tobą tak szybko, jak będzie to możliwe, a Ty sprawniej rozwiążesz swoje zagmatwane sprawy związane z kredytami i pożyczkami.
