Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Spłata zobowiązania jest konieczna w sytuacji, kiedy decydujesz się na sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym. Kiedy nieruchomość jest obciążona w księgach wieczystych jako zabezpieczenie zaciągniętego długu, możesz dokonać jej sprzedaży tylko przy założeniu, że spłacisz dług w całości z kwoty pozyskanej ze sprzedaży. Zgoda banku na taką transakcję jest wymagana, a dodatkowo potrzebne będzie kilka dokumentów pozwalających na sfinalizowanie transakcji w obecności notariusza.

To, jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem, wcale nie jest tak skomplikowane, jak mogłoby się wydawać. Decydując się na zrealizowanie takiej transakcji i wystawienie swojego domu lub mieszkania kupionego na kredyt hipoteczny, finalnie może przynieść Ci same korzyści. Oddając nieruchomość nowemu właścicielowi za określoną kwotę, możesz nie tylko pozbyć się zadłużenia w formie kredytu hipotecznego, ale także pozyskać dodatkowe pieniądze, które przeznaczysz, np. na spłatę innych zobowiązań bankowych i pozabankowych. Przeczytaj dokładnie poniższy artykuł, a dowiesz się, jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym.

Jakie dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania z hipoteką?

Przy sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym istotne jest kilka dokumentów, które musisz zebrać, aby sfinalizować podpisanie umowy kupna-sprzedaży z nowym właścicielem. Akt notarialny to najważniejszy dokument przy sprzedaży mieszkania z hipoteką, ponieważ nakreśla własność lokum i przeniesienie tytułu własności ze sprzedającego na kupującego.

Inne dokumenty, które mogą być niezbędne do skutecznej sprzedaży nieruchomości, to:

• wycena,
• raport z inspekcji stanu technicznego,
• informacje o wysokości obciążenia hipotecznego,
• numer księgi wieczystej,
• akt własności mieszkania lub domu,
• zaświadczenia o wymeldowaniu wszystkich dotychczasowych mieszkańców danego lokum,
• dokumenty od banku, potwierdzające wysokość zaciągniętego zobowiązania kredytowego i kwoty potrzebnej do spłaty całego długu.

Jeśli chodzi o formalności, bank musi wystawić sprzedającemu promesę, która jest swego rodzaju zgodą na wykreślenie hipoteki z ksiąg wieczystych. Dzięki temu możesz zapewnić przyszłego kupującego, ze zakup nieruchomości obciążonej hipoteką nie jest obciążony żadnym ryzykiem. Koniecznie musisz powiadomić bank o tym, że zamierzasz sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym. Po uzyskaniu zaświadczenia na temat aktualnego zadłużenia, promesy oraz pozostałej dokumentacji, będziesz w stanie sprzedać swoją nieruchomość i dokonać całkowitej spłaty kredytu hipotecznego w banku.

Zgoda banku na sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem - czy jest potrzebna?

Aby sfinalizować sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką, nie musisz mieć zgody od banku, na to, aby sprzedać nieruchomość, ale będziesz zobligowany do tego, aby poinformować bank o swoich planach. Istotne jest to, aby instytucja finansująca zakup rzeczonej nieruchomości, wydała zaświadczenie o aktualnym zadłużeniu oraz promesę o wykreśleniu hipoteki z ksiąg wieczystych po całkowitej spłacie zobowiązania.

W praktyce formalności związane ze sprzedażą mieszkania, a dokładnie uzyskanie niezbędnej dokumentacji od banku załatwisz na infolinii lub bezpośrednio w placówce. Uwaga! Pamiętaj o tym, że promesa wydana przez bank jest ważna tylko 30 dni, a więc musisz stosunkowo szybko znaleźć potencjalnego kupującego na swoje mieszanie lub dom. Ogólnie rzecz biorąc, bank nie musi wyrazić zgody na sprzedaż lokum, aczkolwiek musi wydać kilka niezbędnych dokumentów, bez których zrealizowanie transakcji i tak nie byłoby możliwe.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Krok po kroku

Jest wiele sytuacji, w jakich warto sprzedać mieszkanie z kredytem. Jeśli masz jakiekolwiek problemy finansowe, możesz zdecydować się zarówno na sprzedaż domu z hipoteką, jak i mieszkania na kredyt. To doskonała opcja, aby uniknąć ryzyka wpędzenia się w pętlę kredytową, która generuje nadmierne zadłużenie, a tym samym brak możliwości regularnej spłaty swoich zobowiązań kredytowych. Sprzedaż domu z kredytem, a także mieszkania to proces, który powinien przebiegać w następujący sposób:

1. Udaj się do banku, aby poinformować bank o chęci sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką. Na tym etapie otrzymasz informacje o aktualnym zadłużeniu, pozostałej kwocie do spłaty, a także otrzymasz promesę na wykreślenie hipoteki z KW.
2. Poszukaj potencjalnego nabywcę nieruchomości — możesz wykorzystać w tym celu darmowe serwisy ogłoszeniowe, brokerów nieruchomości, a także szukać nabywców na własną rękę, np. drukując ulotki. Każda metoda jest dobra, o ile pozwoli Ci na szybką sprzedaż swojego lokum obciążonego hipoteką.
3. Podpisz z kupującym umowę przedwstępną kupna-sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym. Najlepiej zrób to u notariusza, a dodatkowo zadbaj o to, aby umowa była sporządzona zgodnie z prawem. W dokumencie tego typu powinny być informacje na temat: ceny, sposobu płatności, terminu zawarcia umowy i przekazania lokum nowemu właścicielowi, wysokości zadatku lub zaliczki.
4. Podpisz umowę notarialną sprzedaży mieszkania — warto mieć na uwadze, że końcowa umowa ZAWSZE musi mieć formę aktu notarialnego.

A może stoisz po drugiej stronie transakcji i chcesz kupić obciążoną nieruchomość i jednocześnie uzyskać kredyt na mieszkanie? To jak najbardziej możliwe. W tym przypadku do załatwienia będzie nieco więcej formalności, gdyż konieczne będzie złożenie wniosku z kompletną dokumentacją do banku o udzielenie kredytu hipotecznego.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a odsetki - co warto wiedzieć?

Zanim zdecydujesz się na sprzedaż swojego mieszkania z kredytem, koniecznie pamiętaj o tym, że wiele instytucji finansowych nalicza dodatkowe odsetki za wcześniejszą spłatę zobowiązania. Jeśli zdecydujesz się na zbycie mieszkania przed upływem 2 lat, prawdopodobnie narazisz się na doliczenie dodatkowych odsetek w wysokości maksymalnie do 3% wartości pozostałego zadłużenia do spłaty. Oznacza to, że kwota prowizji może być dość znaczna i realnie wpłynąć na to, jaką ostatecznie cenę za nieruchomość musisz zdobyć, aby spłacić całe zadłużenie.

Pewne koszty mogą też generować takie kwestie, jak przepisanie polisy na nowego właściciela — dotyczy to polisy ubezpieczenia nieruchomości, co jest zabezpieczeniem wymaganym przez wszystkie banki udzielające kredytów hipotecznych.

Ile kosztuje sprzedaż mieszkania z kredytem?

Jeśli podejmiesz decyzję o tym, że chcesz zrealizować sprzedaż mieszkania w kredycie, koniecznie weź pod uwagę całkowite koszty sprzedaży. W przypadku mieszkania z kredytem, wierzyciel hipoteczny może doliczyć tylko dodatkowe opłaty w postaci prowizji, które mimo wszystko wrzucisz w cenę sprzedaży nieruchomości. Co jednak z kosztami po stronie sprzedającego? Kiedy chcesz sprzedać mieszkanie z kredytem, licz się przede wszystkim z kosztem taksy notarialnej, której stawki wynoszą:

• 1010 zl + 0,4% wartości nadwyżki powyżej kwoty 60 000 zł — stawka obowiązuje dla wartości nieruchomości do 1 mln zł,
• 4770 zł + 0,2% wartości nadwyżki powyżej 1 mln zł — stawka obowiązuje dla wartości nieruchomości od 1 do 2 mln zł,
• 6770 zł + 0,25% wartości nadwyżki powyżej 2 mln zł — stawka obowiązuje dla wartości nieruchomości powyżej 2 mln zł.

Sprzedaż nieruchomości z hipoteką przed upływem 5 lat

Dość istotną kwestią jest także sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od czasu jej zakupu — nawet na kredyt hipoteczny. W takiej sytuacji będziesz zobowiązany do odprowadzenia aktualnej stawki podatku dochodowego, która wynosi 19% od dochodu z tytułu transakcji sprzedaży mieszkania lub domu. Dochód tego typu jest w pełni opodatkowany, choć istnieje pewne rozwiązanie, które pozwoli Ci uniknąć tego dotkliwego podatku. Wystarczy, że otrzymane pieniądze przeznaczysz na zakup innego mieszkania. Dzięki temu unikniesz konieczności zapłaty podatku od nieruchomości, którą sprzedałeś, a otrzymana kwota była uznawana jako Twój dochód.